Социальное жильё и банкротство физического лица: что нужно знать нанимателю

Что такое социальное жильё: правовая природа договора соцнайма

Социальное жильё — это жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемые гражданам по договору социального найма. Правовое регулирование социального найма осуществляется главой 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Гражданским кодексом РФ (глава 35).

Принципиальная особенность социального жилья состоит в том, что наниматель не является собственником квартиры. Собственником остаётся муниципальное образование или государство. Наниматель получает лишь право пользования жилым помещением — право, которое, хотя и является весьма устойчивым, всё же принципиально отличается от права собственности.

По договору социального найма наниматель вправе:

• проживать в квартире сам и вселять членов своей семьи (ст. 69 ЖК РФ);
• сдавать жильё в поднаём с согласия наймодателя (ст. 76 ЖК РФ);
• при определённых условиях обменять квартиру (ст. 72 ЖК РФ);
• приватизировать квартиру (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» от 04.07.1991 № 1541-1).

Наниматель обязан использовать жильё по назначению, содержать его в надлежащем состоянии и своевременно оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Входит ли муниципальная квартира в конкурсную массу

Нет, не входит. И это одно из ключевых отличий должника-нанимателя муниципального жилья от должника-собственника.

Согласно статье 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в конкурсную массу включается всё имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения о признании гражданина банкротом. Ключевое слово — «имущество гражданина». Муниципальная квартира, занимаемая по договору социального найма, не является имуществом должника — она принадлежит муниципалитету.

Право пользования жилым помещением по договору социального найма — это обязательственное право, а не вещное. Оно не может быть передано кредиторам, продано или включено в конкурсную массу. Финансовый управляющий не вправе распорядиться муниципальной квартирой.

Эта особенность делает банкротство особенно привлекательным инструментом для нанимателей социального жилья, не имеющих значительного имущества: они могут освободиться от долгов, сохранив при этом жилищные условия.

Что происходит с правом на соцнайм при банкротстве

Сам факт банкротства физического лица не влечёт никаких изменений в правоотношениях между нанимателем и наймодателем (муниципалитетом) по договору социального найма. Банкротство гражданина — это финансово-правовая процедура, регулируемая специальным законодательством, и она принципиально не затрагивает жилищные права.

Договор социального найма продолжает действовать. Наниматель сохраняет:

• право проживания в квартире;
• право пользования общим имуществом дома;
• право вселения членов семьи;
• право на приватизацию (если оно не было использовано ранее).

Важно подчеркнуть: банкротство не является основанием для расторжения договора социального найма ни по Жилищному кодексу РФ, ни по Гражданскому кодексу РФ. Перечень оснований для расторжения договора соцнайма по инициативе наймодателя исчерпывающе установлен в статье 83 Жилищного кодекса РФ — банкротства нанимателя среди них нет.

Долги по ЖКХ за муниципальное жильё и банкротство

Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за муниципальное жильё является обычным денежным обязательством гражданина перед управляющей компанией или ресурсоснабжающими организациями. Как и другие гражданско-правовые долги, она может быть включена в реестр требований кредиторов и списана по итогам банкротства.

Порядок включения долга по ЖКХ в банкротство: Управляющая компания или ТСЖ обязаны предъявить своё требование в арбитражный суд в течение двух месяцев с даты публикации о банкротстве должника (ст. 213.8 Закона о банкротстве). Требование включается в третью очередь реестра кредиторов. По завершении процедуры реализации имущества долг по ЖКХ списывается.

После завершения банкротства и освобождения от долгов наниматель обязан продолжать своевременно оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Банкротство решает проблему накопленного долга, но не создаёт иммунитета от будущих обязательств.

Ситуация с субсидиями. Если наниматель имел право на жилищную субсидию (компенсацию расходов на ЖКХ), банкротство само по себе не лишает его этого права. Субсидии предоставляются малоимущим гражданам, расходы которых на ЖКХ превышают установленный региональный стандарт. Однако при наличии задолженности по ЖКХ в предоставлении субсидии будет отказано до её погашения (п. 5 ст. 159 ЖК РФ). После завершения банкротства и списания долга препятствий для получения субсидии нет.

Может ли банкрот быть выселен из муниципальной квартиры

Само по себе банкротство не является основанием для выселения. Однако задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг, которая нередко сопровождает банкротство, теоретически может стать таким основанием.

Согласно статье 83 Жилищного кодекса РФ, наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя при неоплате жилого помещения и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев. При этом:

• выселение производится исключительно в судебном порядке;
• суд обязан учитывать причины образования задолженности;
• выселение производится с предоставлением другого жилья — жилого помещения из расчёта шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 ЖК РФ).

На практике выселение нанимателей из муниципального жилья за долги по ЖКХ — явление достаточно редкое. Суды принимают во внимание наличие у нанимателя несовершеннолетних детей, состояние здоровья, причины образования задолженности. Тем не менее риск существует, и должникам следует об этом помнить.

Взаимодействие банкротства и угрозы выселения. Если муниципалитет инициировал выселение за долги по ЖКХ, а должник подал заявление о банкротстве, долг по ЖКХ (реестровый) может быть включён в банкротное дело и списан. Это устраняет основание для выселения по данной задолженности. Однако текущие платежи нужно оплачивать в любом случае.

Банкротство и право стоять в очереди на жильё

Граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях и малоимущими, вправе состоять на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 52 ЖК РФ). Нередко возникает вопрос: влияет ли банкротство на право стоять в такой очереди?

Банкротство и постановка на учёт. Сам факт банкротства не является основанием для снятия с учёта нуждающихся в жилье. Перечень оснований для снятия с очереди установлен в статье 56 Жилищного кодекса РФ и включает:

• подачу заявления о снятии с учёта;
• утрату оснований, дающих право на получение жилья по договору соцнайма;
• выявление намеренного ухудшения жилищных условий;
• получение государственной поддержки на приобретение жилья;
• выезд на постоянное место жительства в другое муниципальное образование.

Банкротства в этом перечне нет. Следовательно, признание гражданина банкротом не является основанием для снятия с очереди на жильё.

Намеренное ухудшение жилищных условий. Закон запрещает намеренно ухудшать жилищные условия с целью постановки на учёт нуждающихся. Если гражданин продал имущество в рамках банкротства и стал фактически нуждаться в жилье, это не будет считаться намеренным ухудшением — речь идёт о вынужденных обстоятельствах, а не о преднамеренных действиях.

Служебное жильё при банкротстве

Служебное жильё — это жилые помещения, предоставляемые работникам в связи с характером их трудовых отношений (военнослужащим, работникам органов власти, государственным служащим и т. д.). Правовой режим служебного жилья регулируется статьями 93, 102, 104 Жилищного кодекса РФ.

Как и муниципальное жильё по договору социального найма, служебное жильё не является собственностью работника. Оно предоставляется на период трудовых отношений и подлежит освобождению при их прекращении. Соответственно, служебное жильё также не входит в конкурсную массу при банкротстве.

Основные особенности служебного жилья при банкротстве:

• Служебное жильё не включается в конкурсную массу — по той же причине, что и муниципальное: оно не является имуществом должника.
• Банкротство не является основанием для выселения из служебного жилья, если трудовые отношения сохраняются.
• Если банкротство повлекло увольнение (например, в связи с утратой доверия), работник обязан освободить служебное жильё. Исключения предусмотрены для ряда категорий: семьи погибших военнослужащих, инвалиды I и II групп и другие (ст. 103 ЖК РФ).

Долги по ЖКХ за служебное жильё включаются в банкротную процедуру наравне с долгами за муниципальное жильё и списываются по её итогам (в части реестровых требований).

Практические советы нанимателям муниципального жилья

Нанимателям муниципального и служебного жилья, рассматривающим банкротство, следует учитывать ряд практических рекомендаций.

Перед подачей заявления о банкротстве:

• Убедитесь, что задолженность по ЖКХ за муниципальную квартиру не превышает шести месяцев — это критический порог для возможного выселения. Если задолженность уже превышает шесть месяцев, срочно подавайте заявление о банкротстве, чтобы включить долг по ЖКХ в реестр и остановить угрозу выселения.
• Не приватизируйте квартиру непосредственно перед банкротством — это может быть расценено как подозрительная сделка и оспорено финансовым управляющим.
• Проверьте, не нарушены ли вами условия договора соцнайма (сдача в поднаём без разрешения, перепланировка, использование не по назначению) — такие нарушения могут дать наймодателю дополнительные основания для расторжения договора.

В ходе процедуры банкротства:

• Продолжайте оплачивать текущие счета за ЖКХ — это обязательные текущие платежи, которые не подпадают под действие автоматического моратория на погашение долгов.
• Уведомьте финансового управляющего о том, что ваше жильё является муниципальным, с приложением копии договора социального найма. Это исключит возможные недоразумения при составлении описи имущества.
• Если вы стоите в очереди на улучшение жилищных условий, уточните в местной администрации, не повлияло ли банкротство на ваш статус в очереди.

После завершения банкротства:

• Получите справку о завершении банкротства и предъявите её управляющей компании, если та пытается взыскать списанный долг по ЖКХ.
• Своевременно оплачивайте коммунальные услуги — повторное накопление долгов может привести к выселению.
• Если после банкротства ваше финансовое положение улучшилось, рассмотрите возможность приватизации квартиры — это позволит стать полноправным собственником жилья.