Долевое строительство и банкротство: права дольщика в обеих ролях
Главное — коротко
- При банкротстве застройщика дольщик вправе заявить требование о передаче жилого помещения или денежное требование — особый §7 главы IX ФЗ-127.
- Фонд развития территорий (бывший ДОМ.РФ) выплачивает компенсации или организует достройку дома — в зависимости от принятого решения.
- Если банкротится сам дольщик, его право требования по ДДУ входит в конкурсную массу и может быть реализовано на торгах.
- Ипотека, взятая на покупку по ДДУ, не исчезает при банкротстве дольщика: банк остаётся залоговым кредитором.
- Пока дом не сдан, право требования по ДДУ — это не квартира, и исключить его из конкурсной массы как единственное жильё нельзя.
- Дольщику с долговыми проблемами важно действовать быстро: промедление грозит потерей и права на квартиру, и денег.
Дольщик как кредитор застройщика-банкрота
Участник долевого строительства, заключивший договор долевого участия (ДДУ) по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», при банкротстве застройщика приобретает статус кредитора. Его права регулируются специальным параграфом 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — «Банкротство застройщиков».
Особый статус дольщика-кредитора обусловлен тем, что его требование носит специфический характер: он хочет получить не просто деньги, а конкретный объект недвижимости. Поэтому закон предоставляет ему возможность выбора между двумя видами требований, а также устанавливает повышенный приоритет его требований перед обычными кредиторами.
Требования граждан — участников долевого строительства включаются в отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Это не тот же реестр, что и у обычных кредиторов. Конкурсный управляющий обязан вести оба реестра параллельно. Дольщик, не успевший заявить требование в срок, рискует остаться «за реестром».
Срок для предъявления требований — два месяца с даты публикации сведений о банкротстве застройщика в «Коммерсанте» и ЕФРСБ. Дольщик должен выбрать форму своего требования и подать заявление в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.
Виды требований дольщика при банкротстве застройщика
Параграф 7 ФЗ-127 предоставляет дольщику право выбора между двумя принципиально разными видами требований — в зависимости от состояния строительства и личной ситуации.
| Критерий | Требование о передаче жилого помещения | Денежное требование |
|---|---|---|
| Суть требования | Получить квартиру в натуре | Получить обратно уплаченные деньги |
| Когда выгодно | Дом близок к завершению, стоимость квартиры выросла | Строительство на раннем этапе или заморожено |
| Реестр | Реестр требований о передаче жилых помещений | Реестр требований кредиторов (четвёртая очередь) |
| Очерёдность выплат | Приоритет при передаче завершённого дома | Четвёртая очередь — после текущих, залоговых и первых трёх очередей |
| Сумма денежного требования | Не применимо | Уплаченная цена ДДУ + убытки (разница с рыночной стоимостью) |
| Участие Фонда развития территорий | Возможна достройка или выплата компенсации | Возможна выплата компенсации Фондом |
Выбор формы требования — стратегическое решение. Если объект практически готов и Фонд развития территорий принял решение о его достройке, требование о передаче жилого помещения выгоднее. Если строительство заморожено на котловане — денежное требование позволяет претендовать на компенсацию.
Дольщик может изменить вид своего требования до завершения расчётов с кредиторами, подав соответствующее заявление в арбитражный суд. Однако это возможно только в определённые моменты процедуры — делать это нужно своевременно, лучше с помощью юриста.
Фонд развития территорий: компенсации и достройка
Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (до 2021 года — Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, связанный с ДОМ.РФ) является ключевым инструментом государственной защиты дольщиков. Фонд финансируется за счёт обязательных отчислений застройщиков (1,2% от цены каждого ДДУ) и государственных субсидий.
Два сценария участия Фонда
После признания застройщика банкротом Фонд принимает одно из двух решений:
- Достройка объекта. Фонд принимает на себя функции технического заказчика, привлекает нового застройщика и завершает строительство. Дольщики получают квартиры, но сроки могут быть значительно сдвинуты.
- Выплата компенсации. Если достройка экономически нецелесообразна, Фонд выплачивает дольщику денежную компенсацию. Её размер рассчитывается по рыночной стоимости квартиры на дату выплаты, но не выше определённых лимитов (в каждом регионе устанавливается предельная стоимость квадратного метра).
Компенсация от Фонда выплачивается только по ДДУ, заключённым после 20 октября 2017 года (дата вступления в силу поправок о создании Фонда). По договорам, заключённым до этой даты, механизм компенсации через Фонд не применяется — дольщики защищены только страхованием ответственности застройщика (если оно было оформлено) или поручительством банка.
Для получения компенсации или участия в достройке дольщик должен включиться в реестр Фонда. Это делается отдельно от включения в реестр кредиторов арбитражного суда, хотя обе процедуры связаны.
Читайте также: Реализация имущества при банкротстве: что продадут и что оставят
Банкротство самого дольщика: что происходит с правом по ДДУ
Ситуация меняется кардинально, когда банкротится не застройщик, а сам участник долевого строительства. В этом случае дольщик — должник, и его права по ДДУ рассматриваются как имущество, которое может быть включено в конкурсную массу.
Право требования по договору долевого участия — это имущественное право, которое имеет рыночную стоимость. С точки зрения Федерального закона № 127-ФЗ (ст. 213.25) в конкурсную массу включается всё имущество должника, в том числе имущественные права. Право требования по ДДУ — именно такое право.
Что происходит с правом требования на практике
Финансовый управляющий включает право требования по ДДУ в конкурсную массу и организует его оценку. Затем возможны несколько сценариев:
- Реализация на торгах. Право требования выставляется на торги. Покупатель приобретает право на получение квартиры от застройщика вместо должника-дольщика. Вырученные средства идут в конкурсную массу для расчётов с кредиторами.
- Уступка права (цессия). В некоторых случаях управляющий может передать право требования отдельному кредитору в счёт погашения долга — при наличии согласия собрания кредиторов.
- Сохранение за должником. Если рыночная стоимость права требования невысока и торги не состоялись, управляющий может предложить оставить право должнику с выплатой части стоимости в конкурсную массу.
Право требования по ДДУ нельзя исключить из конкурсной массы как «единственное жильё» — пока квартира не передана дольщику по акту приёма-передачи и не зарегистрирована в Росреестре, это не жильё, а имущественное право. Исключение из конкурсной массы по ст. 446 ГПК распространяется только на зарегистрированную недвижимость.
Ипотека на ДДУ при банкротстве дольщика
Большинство дольщиков приобретают квартиры в строящихся домах с использованием ипотечного кредита. Когда такой дольщик банкротится, возникает непростая правовая ситуация: есть право требования по ДДУ и есть ипотечный долг перед банком.
Банк, выдавший ипотечный кредит под залог права требования по ДДУ, является залоговым кредитором в деле о банкротстве дольщика. Это означает:
- банк имеет приоритетное право на удовлетворение своих требований из стоимости предмета залога (права требования по ДДУ);
- 80% выручки от реализации права требования направляется банку-залогодержателю, 10% — в счёт требований кредиторов первой и второй очереди, 10% — на расходы по делу;
- если выручки недостаточно, оставшийся долг перед банком сохраняется до завершения процедуры, после чего списывается при наличии оснований.
Пример. Дольщик оформил ипотеку на 4 млн рублей под залог права требования на квартиру по ДДУ. При банкротстве право требования оценено в 5 млн рублей и продано на торгах. Банк получает 80% — 4 млн рублей, что покрывает его требование полностью. Оставшийся 1 млн распределяется между другими кредиторами. Долг по ипотеке закрыт. Если бы квартира была оценена в 3 млн — банк получил бы 2,4 млн (80%), а оставшиеся 1,6 млн долга по ипотеке списались бы при завершении банкротства.
Ипотечный кредит при банкротстве дольщика не «прощается» автоматически. Но если вырученных от продажи средств не хватило на его полное погашение, остаток долга списывается вместе с другими обязательствами при завершении процедуры реализации имущества — пункт 3 статьи 213.28 ФЗ-127.
Читайте также: Ипотека при банкротстве физического лица: что будет с квартирой
Если дом не сдан к моменту банкротства дольщика
Ситуация, когда дольщик инициирует банкротство или в отношении него подают такое заявление, а дом ещё не достроен — одна из наиболее болезненных. В этот момент у дольщика нет ни квартиры, ни денег (они уплачены застройщику), а впереди — неизвестность.
Варианты развития событий
- Достройка застройщиком до завершения банкротства дольщика. Если дом сдан в период процедуры, управляющий включает уже квартиру (зарегистрированное право собственности) в конкурсную массу. Если квартира является единственным жильём — она защищена от реализации. Момент получения ключей и регистрации права в Росреестре принципиален.
- Реализация права требования на торгах. До сдачи дома управляющий продаёт право требования. Покупатель становится новым дольщиком и впоследствии получит квартиру.
- Банкротство застройщика совпадает с банкротством дольщика. Наиболее сложная ситуация: право требования дольщика к застройщику-банкроту само по себе является частью конкурсной массы. Управляющий дольщика должен включить требование в реестр застройщика и реализовать его.
Суды разъясняют: если квартира фактически передана дольщику по акту приёма-передачи до введения процедуры реализации имущества в его банкротстве, и это единственное жильё, то она защищена исполнительским иммунитетом. Поэтому в ситуации нарастающих долгов важно как можно скорее подписать акт и зарегистрировать право собственности — даже если банкротство неизбежно.
Практические советы дольщику с долговыми проблемами
Если вы участник долевого строительства и столкнулись с финансовыми трудностями — вот что нужно сделать в первую очередь:
- Оцените стадию строительства. Насколько дом близок к завершению? Если сдача планируется в течение ближайших месяцев — возможно, стоит подождать, подписать акт и зарегистрировать право на единственное жильё до подачи заявления о банкротстве.
- Проверьте статус застройщика. Не находится ли он сам в процедуре банкротства? Это кардинально меняет ситуацию.
- Определите стоимость права требования. Закажите независимую оценку права требования по ДДУ — это поможет понять, покроет ли она долг перед банком по ипотеке.
- Проконсультируйтесь с юристом о тактике. При каких обстоятельствах выгоднее сначала завершить сделку с застройщиком, а при каких — инициировать банкротство немедленно.
- Не уступайте право требования родственникам накануне банкротства. Такая сделка будет оспорена финансовым управляющим как совершённая в ущерб кредиторам (ст. 61.2 ФЗ-127).
- Следите за публикациями о застройщике. Если застройщик банкротится, вы должны успеть включиться в реестр в двухмесячный срок.
Уступка права требования по ДДУ «задним числом» или незадолго до банкротства — одна из самых распространённых ошибок дольщиков. Финансовый управляющий или кредиторы оспорят такую сделку, вернут право в конкурсную массу, а дольщик потеряет доверие суда. Добросовестное поведение — лучшая стратегия.
Частые вопросы
Можно ли сохранить квартиру по ДДУ при своём банкротстве, если она единственное жильё?
Пока квартира не передана дольщику по акту приёма-передачи и право собственности не зарегистрировано в Росреестре — нет. Право требования по ДДУ является имущественным правом, а не жилым помещением, и на него не распространяется исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ). Если же акт подписан и право зарегистрировано до введения процедуры реализации имущества — единственное жильё защищено.
Как рассчитывается компенсация от Фонда развития территорий?
Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры, определённой независимым оценщиком на дату принятия решения о выплате, но не ниже уплаченной по ДДУ цены. При этом действует ограничение: стоимость одного квадратного метра не может превышать среднерыночную стоимость, утверждённую Министерством строительства для соответствующего региона, умноженную на повышающий коэффициент (как правило, до двух). Площадь для расчёта ограничена 120 кв. м на одного участника долевого строительства.
Что будет с эскроу-счётом, если я банкрочусь как дольщик?
При оплате по ДДУ через эскроу-счёт деньги хранятся в банке-эскроу до момента регистрации права собственности на первую квартиру в доме. Если дольщик банкротится до раскрытия эскроу — средства на счёте входят в его конкурсную массу, поскольку фактически принадлежат ему (они просто заблокированы). Финансовый управляющий может расторгнуть ДДУ и потребовать возврата средств с эскроу для включения в конкурсную массу.
Если застройщик обанкротился, но дом уже достроен — что делать дольщику?
Если объект фактически завершён и введён в эксплуатацию, дольщик вправе требовать передачи квартиры через суд — либо в рамках дела о банкротстве (включение в реестр требований о передаче жилых помещений), либо отдельным иском. Конкурсный управляющий обязан совершить действия по государственной регистрации права собственности дольщика на уже достроенный объект. При наличии Фонда развития территорий в деле — Фонд обеспечивает передачу квартир участникам.
Нужно ли платить ипотеку, если идёт банкротство дольщика?
С момента введения процедуры реализации имущества начисление процентов по ипотечному кредиту замораживается — банк не вправе требовать текущих платежей. Все требования банка по ипотеке включаются в реестр как залоговые. Самостоятельно платить ипотеку в ходе процедуры нельзя — все финансовые операции проходят через финансового управляющего. После реализации залогового имущества (права требования или квартиры) долг либо погашается из вырученных средств, либо списывается в той части, которую выручка не покрыла.